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來源：金融時報

  住房租賃市場再迎新的利好政策。

  2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）。《征求意見稿》共17條，主要圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)性為基本前提，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

  新政通過對各類主體新建、改建長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃性住房供應(yīng)提供金融支持，有助于解決大城市新市民、青年人等群體住房問題。

  住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新

  “在本次《征求意見稿》發(fā)布之前，已有部分金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新推出了相關(guān)金融產(chǎn)品和服務(wù)，取得了積極成效，形成了有益經(jīng)驗?！北敬巍墩髑笠庖姼濉肥菍ψ》孔赓U相關(guān)金融產(chǎn)品的引導(dǎo)和規(guī)范。對于不同市場主體，其可享受的相關(guān)金融產(chǎn)品各具特點。

  例如，根據(jù)《征求意見稿》，商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款，期限一般3年，最長不超過5年。向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購房貸款，期限最長不超過30年。向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，允許經(jīng)營性貸款置換開發(fā)貸款，期限最長不超過20年；對向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營性貸款，期限最長不超過5年。

  “《征求意見稿》是對自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展的重要利好，有助于實現(xiàn)住房租賃市場的長期、健康可持續(xù)發(fā)展?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。由于租賃住房的投資回收周期一般較長，在經(jīng)營過程中，資金投入需求較大，資金的成本對于運營企業(yè)而言至關(guān)重要。對住房租賃企業(yè)而言，新政可謂“及時雨”，住房租賃經(jīng)營性貸款有望緩解其流動性壓力。

  另一款值得關(guān)注的金融創(chuàng)新產(chǎn)品是團(tuán)體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品。其主要面向兩類主體，一種是企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位，可依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房；另一種是專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，可依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長期持有經(jīng)營?！皩τ诓糠值貐^(qū)而言，這些政策鼓勵符合條件的機(jī)構(gòu)市場化批量收購存量閑置住房，在擴(kuò)大租賃住房供給的同時也能緩解房地產(chǎn)市場庫存壓力，達(dá)成‘雙贏’?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對記者解釋。

  這被市場解讀為此前政策的落地和延續(xù)。1月10日人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會中曾經(jīng)透露了設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點批量化收購存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給；而更早時候，建信住房租賃基金正式成立，旨在通過盤活市場存量房產(chǎn)，向個人租戶提供長租房和保租房服務(wù)。

  多元化投融資渠道不斷拓寬

  實際上，除了信貸產(chǎn)品，本次《征求意見稿》還列出了多款與住房租賃相關(guān)的金融產(chǎn)品。例如，支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券（Covered Bond)，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs)，引導(dǎo)各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域……

  值得注意的是，本次文件中提出的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs)主要面向住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營長期租賃住房。在把控風(fēng)險前提下，支持房地產(chǎn)投資信托基金(REITs）份額交易流通，促進(jìn)長期穩(wěn)定經(jīng)營，防范短期炒作。記者了解到，該產(chǎn)品將優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展試點，為利用各類建設(shè)用地（含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設(shè)和持有運營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。

  “這是一套全面、完整的住房租賃金融支持體系?！睒I(yè)內(nèi)人士評價，信貸市場和資本市場根據(jù)住房租賃不同環(huán)節(jié)收益和風(fēng)險特點，協(xié)同配合、合理接續(xù)。其中，信貸市場主要滿足各類主體開發(fā)建設(shè)租賃住房，及住房租賃企業(yè)流動性和日常運營需求，住房租賃信貸產(chǎn)品應(yīng)功能明確，期限和利率定價合理，風(fēng)險評價和貸后管理完善。而資本市場側(cè)重于發(fā)展住房租賃投資長期融資工具。直接融資產(chǎn)品應(yīng)結(jié)構(gòu)簡單清晰，市場約束和運行機(jī)制健全有效，產(chǎn)品定價透明，資金用途真實、合規(guī)。

  嚴(yán)防“挪用”風(fēng)險 完善住房租賃金融管理

  本次《征求意見稿》特別強調(diào)了要嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資。

  “不得濫用”“不得挪用”是住房租賃金融市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)。根據(jù)文件，住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與非租賃住房的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。

  對于商業(yè)銀行而言，加強信貸資金管理，規(guī)范直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新，建立住房租賃金融監(jiān)測評估體系，防范住房租賃金融風(fēng)險?！耙獓?yán)格住房租賃信貸審查和貸后管理，加強對借款人、項目屬性、貸款用途真實性的調(diào)查和跟蹤，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)和運營，切實防范資金挪用、套現(xiàn)等風(fēng)險?！睒I(yè)內(nèi)人士提示，“對于貸數(shù)期間項目租賃屬性或房屋租賃用途發(fā)生改變的，應(yīng)及時收回貸款?！?/p>

  特別是住房租賃直接融資產(chǎn)品，《征求意見稿》強調(diào)應(yīng)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良、結(jié)構(gòu)簡單、法律關(guān)系清晰、信息公開透明、資金用途依法合規(guī)。相關(guān)受理部門應(yīng)明確住房租賃企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和后督管理，采取有效措施確保募集資金用于租賃住房建設(shè)和運營等相關(guān)活動，不得挪用于其他用途。